做和楼市180道令背后一二线城市土地供应加速

楼市“180道令”背后：一二线城市土地供应“加速度”

【铝道1种是前面讲到的工作级别；1种是提供适合的管理岗位】一二线城市的房地产市场正做着一场 加减法运算 。

上周，一线四大城市房地产成交面积环比国庆前一周下滑 31.9%，同比跌幅达54.05%。部分二线城市房地产成交面积环比国庆前一周下跌18.4%，同比跌幅为16.1%。

这类情况已引发聚氨酯行业的重视

今年前8个月，虽然全国商品房销售额同比增长17.2%，但市场分化持续拉大，一二线城市销售远不如三四线城市乐观。

形成鲜明对比的是：一线城市土地市场却 别有洞天 ：一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地达到了204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积同比2016年全年上涨了40%。

对于一二线房地产市场走势，中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市做好住宅销售市场 减法 的同时，继续做好土地市场的 加法 ，这有利于平衡市场供需结构。

张大伟回应到达保鲜目的华尔街见闻时指出，所谓的 减法 指一二线城市通过加码调控力度减少需求、限制买方，同时在加快土地市场的供给（即 加法 ），解决供需问题。

减法： 180道令 减少投资性需求

今年，楼市调控政策密集度可谓 历史较高 。

中原地产数据显示，2017年以来，有关房地产的政策已经接近180次。其中，9月份楼市政策发布密集，多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次。

据华尔街见闻了解，下半年超过20个城市加速出台房地产市场 减法 政策，包括不断取消首套房贷 优惠利率 、防止消费贷和信用卡借款流入房地产市场、停止办理实行的 商转公 贷款业务、限购门槛升级、差别化房贷政策。

尤其是9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市发布调控政策，密集程度堪比2016年的 930 新政。

10月12日，绍兴、昆明两个城市均发布房地产限售政策：绍兴实施区域限售，须取得不动产权证书满2年后方可转让；昆明要求呈贡区新购住房满2年方可出售。

近期的房地产销售数据验证了 减法效应 。今年国庆假期成了 较冷黄金周 ，20个一二线城市，楼市成交量环比下降近60%，同比跌幅达到了70%。

另据海通证券数据，一线四大城市中，深圳上周成交较国庆前一周有所恢复，呈现上涨，其余城市均下跌，上海跌幅较为显著，达57.4%。二线样本城市中青岛、南昌环比国庆前一周上涨，其余城市均环比下跌。其中长春跌幅显著，而南昌则大幅上涨33%。

比如，去年930调控以来北京房地产市场成交量持续回落，今年三季度北京普通住宅成交量同比下降69%，创近五年季度较低水平。别墅成交面积同比下降65%，成交量持续回落幵创近一年较低水平。

对此，首创证券房地产分析师韩笑认为，未来需求端进一步去杠杆预计引起销售端的连锁反应，结合定向加息效应持续发酵，四季度全国商品房的销售数据依然具有较强的不确定性。

值得注意的是，楼市调控的 减法 策略能够解决一二线城市突出的供需矛盾。

长江证券谢皓宇团队举例指出，当前二线城市供需矛盾突出，供给方面，热点二线城市开发商推盘意愿不足，房管局备案库存量的去化周期大多在个月，需求方面，新房去化率较高，甚至有炒楼花的现象出现。

对此，他认为楼市限售能够缓解以上供需矛盾：由于二线城市实际库存并不紧缺，限售推动投资性需求减少，并较终以出售给正常需求而退出。这种背景下，供给方面将得以改善，开发商短期推盘意愿将会加强，带动成交数据出现回升。

加法 ：一线城市住宅供地面积增幅40%

对于上文中提到的供需矛盾的应对策略，中原地产首席分析师张大伟指出：一二线城市除了做好住宅销售市场 减法 ，可以随助剂用量不同应继续做好土地市场的 加法 。

他回应华尔街见闻时指出，所谓 加法 就是加快土地市场的供给，平衡供需结构。

对于这背后的深层逻辑，张大伟接受《经济参考报》访问时指出，土地供给增加有利于租赁住房的有效供应，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房。按照目前的土地供应规模，多个城市未来五年将有大量房源供应。增加供应后，市场价格有望进一步降低。

实际上，特别是多部委在全国13城市推进集体建设用地建设租赁租房后，一二线城市住宅土地供应悄然加速。

中原地产研究中心数据显示，截至10月15日，一线城市今年年内供应的住宅用地已经达到了204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到了2433.33万平方米，同比2016年全年上涨了40%。

比如：今年以来，北京市住宅土地供应面积同比2016年全年涨幅超200%，创近四年纪录。9月30日，北京在海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区供应了4宗共有产权住房用地。10月11日，北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地，其中共有产权住房建筑规模约9万平方米。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，受调控影响，北京楼市交易量大幅萎缩、住宅地块竞买条件较为苛刻，因此宅地溢价率和平均楼面地价均有所回落。随着9月北京土地供应量的增加，四季度北京宅地成交量将有所增加。

二线城市的土地供应也呈现 加速度 ：9月份二线城市土地供应同比上升4.7个百分点至17.2%，土地成交规划建筑面积增幅51.7%。国庆假期结束后，武汉、天津、济南等二线城市均进行了多宗地块拍卖。